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管理組合にとって建物の維持・修繕に関しては、大変な精神的負担になっている事と思います。特に大規模修繕工事の時期の理事は気苦労が絶えない事と思います。
ここでは、特に大規模修繕工事についてお話させていただきます。
ある程度の戸数のあるマンションでは、修繕委員会があると思いますが、修繕委員も専門家ではなく、進め方に悩む事が多いでしょう。特に修繕内容の特定、工事会社の選定は、資金管理と品質維持の上で非常に重要な意味を持ってきます。
得てして管理会社の推薦の方式、業者を選定してしまい、無駄な費用を費やしてしまう事もある様です。さて、具体的なお話に入りましょう。工事の方式としては、大きく「設計監理方式」と「責任施工方式」の二つの方式があります。
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「設計監理方式」は、設計事務所といった第三者の専門家が管理組合の立場に立ち、修繕計画、施工会社の選定、工事監理を行います。
「責任施工方式」は、工事会社に設計・施工・工事監理のすべてを請負わせる方式です。但し、要所にコンサルタントを入れ品質や価格の妥当性を確認する方法もあります。
◆「設計監理方式の」メリット・デメリット
- 建築の専門家が管理組合の立場でアドバイスします。
- 修繕会社の選定において、公平な査定を行います。
- オーバースペックや無駄な工事を見抜き、資金を予算内に収めます。
- コンサルタント料が工事費用と別に必要です。（これは上記の事で回収可能）
- コンサルタントが工事会社と連携した場合組合が不利益を被る。
◆「責任施工方式の」メリット・デメリット
- 修繕会社に設計・施工・工事管理を一任するので、業者決定後は管理組合の負担は少ない。
- コンサルタント料が発生しない。
- オーバースペックや無駄な工事を見抜けない。
- 追加工事の査定が出来ない。
- 工事会社が暴走する恐れがあり、業者選定、工事監理には、要所ではコンサルタントを入れた方が良い。（費用が発生）
上記では、大規模修繕の方式を説明させて頂きました。いずれの方式でも、コンサルタントとして、ご相談を承ります。その他以下の様なご依頼も承りますので、宜しくお願いします。
- 長期修繕計画の見直し（現価格、建物の経年を鑑み見直します。）
- 建物診断（共用部の仕上げ、構造、設備etc）
- 各種法定点検
- 管理会社又は、工事会社の持って来る補修工事の見積査定
- 理事会等に立会しマンション管理全般のアドバイス
- その他、建物全般の疑問にお答えします。
■コンサルタント委託料について
| 設計監理方式 |
工事費の概ね３〜１０％ |
| 責任施工方式 |
工事費の概ね１〜５％ |
| その他の依頼 |
内容確認後提示 |
※全て、建物状況、委託内容を当事務所業務報酬基準に照らしあわせ見積提出致します。
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